Llevo quince años analizando los vaivenes del mercado inmobiliario porteño y, si algo me ha enseñado esta experiencia, es que el “ladrillo” porteño es un sobreviviente nato. Sin embargo, los últimos datos oficiales del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires encienden una luz de alerta que no podemos ignorar. El diagnóstico de abril es claro: el mercado general entró en una meseta de estancamiento, mientras que el financiamiento hipotecario sufrió un golpe devastador, registrando una caída cercana al 50% interanual.
Analicemos los números fríos para entender el escenario real. Durante abril se registraron 5.472 escrituras de compraventa en CABA. Para ponerlo en perspectiva, es apenas una transacción más que las del mismo mes de 2025. Un empate técnico absoluto. Si miramos la foto un mes atrás, la actividad experimentó una leve contracción del 2,1% frente a las 5.590 escrituras formalizadas en marzo.
La paradoja de los montos y la caída del dólar
A pesar de la parálisis en el volumen de operaciones, el movimiento de dinero dejó un dato llamativo. El monto total de las transacciones ascendió a $861.110 millones, lo que representa un crecimiento del 18,4% respecto al año anterior.
Sin embargo, cuando desglosamos el valor promedio de cada operación —que se ubicó en $157.366.631— la realidad cambiaria nos muestra otra cara:
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En pesos: El valor medio de las escrituras subió un 18,4% interanual.
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En dólares (oficial): El promedio rondó los US$ 111.857, lo que se traduce en una baja del 2,5%.
Esto demuestra que, aunque se mueva más moneda local por efecto inflacionario y de reajustes, las propiedades medidas en la moneda de referencia del sector han perdido algo de terreno.
El derrumbe del crédito hipotecario
El verdadero dato crítico de este informe, y el que debería ocupar las mesas de debate sectorial, es el desplome del crédito. En abril se formalizaron apenas 609 escrituras con hipoteca, marcando una caída del 48,9% en comparación con el mismo mes de 2025.
Hoy, las operaciones financiadas representan un raquítico 11,1% del total de las compraventas en la Ciudad. En términos prácticos, casi 9 de cada 10 propiedades se compran “al contado” o mediante canales informales de financiamiento.
La tendencia no es un bache estacional; es estructural. En el acumulado de los primeros cuatro meses del año, el total de compraventas se mantuvo estable (pasando de 18.155 a 18.052). No obstante, las escrituras con hipoteca en ese mismo cuatrimestre se hundieron un 31,6%, retrocediendo de 4.094 a solo 2.800 operaciones.
Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos, sintetizó con precisión la coyuntura al señalar la urgencia de buscar alternativas: “Insistimos en encontrar nuevas formas de financiamiento privado para generar incentivos”. Su lectura es acertada; el mercado genuino sigue moviéndose por necesidad o resguardo de valor, pero el motor del crédito se ha apagado.
Un diagnóstico con mirada de largo plazo
Como cronista de este sector, la conclusión es evidente. La fuerte retracción del segmento hipotecario no es un misterio: es la consecuencia directa de un escenario con tasas de interés asfixiantes, estrictas barreras de acceso bancario y un poder adquisitivo familiar severamente golpeado que destruye cualquier capacidad de endeudamiento a largo plazo.
El mercado inmobiliario de CABA demuestra una resiliencia admirable para sostener sus niveles de actividad sin apalancamiento financiero. Pero seamos realistas: un mercado sin crédito saludable tiene un techo muy bajo. Sin herramientas de financiación masivas y accesibles, el sueño de la casa propia seguirá postergado, y el sector continuará operando al mínimo de su verdadero potencial.
Redacción : Informe Norte
